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市街化調整区域ってなに?どんな違いがあるの?デメリットだらけなの?

皆さん、市街化区域とか、市街化調整区域とかって聞いたことありませんか?

そうです。自治体では自分たちのエリアを市街化区域・市街化調整区域・未線引き線引き区域とに分けております。なぜ??


①市街化区域

 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする


②市街化調整区域

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする


では、具体的な例をあげながら簡単ですが、理解していきたいと思います。


「市街化区域」

すでに市街化を形成している区域または、今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことです。市街地には、生活インフラや商業施設・ビル・住宅などがあり、生活するのに利便性の高いイメージがありますね。


「市街化調整区域」

市街化を抑制するとの事ですので、人が住むためのインフラ等が全ての場所にある訳ではなく、そこに昔から住んでいる人たちの為の最低限度のインフラが整備されている。建物もコンビニやガソリンスタンド等の地域に必要な商売はできます。ただし建物の建築には許可が必要となります。


では、市街化調整区域の物件にはどのような許可の規制が存在するのか?を調べてみました。

自治体により取り扱いが異なりますが、新築や建て替え、改築やリフォームの際にも許可が必要となっている自治体が多いようです。エリアによっては、ガスがプロパンであったり、下水道の整備が整ってないケースもあるようです。新築や再建築の際にインフラの整備で費用が掛かるケースもございます。役所に確認をしておきましょう。

以前のご相談の中で、相続した物件が売れないので有料で引取って欲しいとのご相談を受けました。お調べしたところ市街化調整区域とはいえ、近くにスーパー等の生活に必要な施設もあり、利便性は悪くないので、なぜ売却が進まないのかをお調べしたところ、その地域が近年下水道が完備され、現在の建物(築30年以上)の建物を解体して、再建築を行う際に自分で水道の工事を行わなくてはならず、その解体(180万)と水道工事(100万)を考えるとその物件ではなく、ほかの物件を購入した方が安く済んでしまう事がわかりました。

このように、調整区域では思わぬ出費がでることもありますので、必ず行政に建築を行う際にはどのような規制があるのか?インフラはどうなっているのかを確認しておいた方が良いですね。


でも、市街化調整区域にもメリットがあります。

①固定資産税が安い

②都市計画税の負担が無し

③同じ予算で広い敷地が購入できる


このようなメリットもありますので、一概にどちらが良い悪いとは言えません。


必要な事は、キチンと確認を行い、そのうえで購入や相続を行う必要があります。


簡単に書いていきましたが、市街化区域・市街化調整区域の違いがボンヤリおわかりになられたのではないでしょうか?

安くて環境の良い市街化調整区域、もちろん魅力的ではありますが、気をつけないと思わぬ費用負担や、相続をしたが再建築ができなかったり、売れない為に固定資産税のみを払うリスクもあるって事ですね。


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