• masanori aratake

なぜ再建築不可の物件の物件がこんなに発生してるのか?


良く聞くワードですが、再建築不可とはどのような事なのか?解説していきます。


再建築不可物件とは、家が建っていても、解体して更地にしてしまうと新たな家を建てられない土地のこと。都市計画区域と準都市計画区域内だけに存在するワードです。



今回は「家」戸建てと言われる物で勉強していきましょう。

家を建てる時には、建築基準法に基づき許可を取らないと建築できません。その建築基準法の中にあるこの一文が再建築不可の不動産を多く生む原因です。

接道義務

では、この「接道義務」とは何を指しているのか?をご説明致します。

接道義務とは「幅員4m以上道路に2m以上接していないといけない」というもので、接していない土地には家を建てることができないと定められています。

地方の都市では少ないかもしれませんが、下町や城下町や温泉地などの道路の狭い場所ってありますよね。

このように道路が狭いエリアで家を再度建て直す時にこの「接道義務」の問題が発生します。


この接道義務の問題で再建築不可の物件が多く存在しております。

では、なぜ?4ḿの道路に2m以上の接道が必要なのか?考えてみましょう。


日本の家は基本「木造建築」が多いですよね。ヨーロッパなどの海外では石造りやレンガ造りがありますが、日本は圧倒的に木造建築が主流ですよね。ではなぜ?日本は木造なのか?

①日本は海外に比べ湿度が高い国です。石やレンガでは湿気がたまりカビ臭い家になってしまいます。そう考えると呼吸をしてくれる木造建築が日本に向いてるのでしょうね。

②日本は世界に圧倒的に地震が多い。その為に日本の建築物は長屋や瓦を軽くして、揺れに強い工夫がされてきたんだと思います。

③火事が多い、日本は建物が密集しており火事になってしまうと、消す作業より、隣に火が類焼しないように、隣の家を壊す。「火消し」の文化だったのですね。


上記3点でわかることは、日本の建築は木造で、お隣さんと支えあう長屋等の建物ですぐに壊せる建物だったことがわかりますね。



そこには広い道路の概念はなく、人が通れれば問題がなかった訳ですね。

近年となり防災の見地から、道路を広く飛び火しない都市計画となりますが、それも関東大震災で大規模火災がおきてしまいその教訓から、広い道路を作り、飛び火を防ぐ考え方が導入されます。

昭和25年に建築基準法が制定され、昭和48年には都市計画法が制定され、4mの道路に2m接道しないと不可となっていきます

それは、火事の際の消防車や緊急車両のの救急車が入れるようにすることで、消火活動や救助活動を円滑に進める為です。つまり消防車や救急車も入っていけない土地には家を建てさせない方針なのですね。

この法律により、再建築不可の不動産が多く存在する理由は理解できましたね。

皆さん、勘違いしてはいけない事は、再建築不可であることであり、リフォームは可能だという事です。現在はリフォームの技術は進歩しており、古い建物をキレイに修復や内装を変えて新築のように見せる事ができます。簡単にあきらめずにリフォームを検討されるのも一つの選択肢だと思います。



ただし、築年数が変わる訳ではございませんので、融資が受けづらかったり、道路が狭いのでリフォーム工事の費用が高くなることもありますので、気を付けてくださいね。

恵比寿商会株式会社 ☎0120-794-450








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